Суббота , Апрель 29 2017
Главная / Новости / Куда растет Кудрово: тенденции, перспективы и досадные ошибки

Куда растет Кудрово: тенденции, перспективы и досадные ошибки

Кудрово сегодня – это одна из наиболее динамично развивающихся локаций около Петербурга, будущее которой, однако, туманно. Уже в скором времени новый район может столкнуться с традиционными для петербургских КОТов проблемами, но шансы на «исправление» пока высоки. О перспективах и «подводных камнях» развития района порталу «лахта-центр.рф» рассказал генеральный директор компании Rocket Group Борис Латкин.

По его словам, новостройки на приграничных территориях занимают в структуре продаж петербургской агломерации более 40%, Кудрово в их числе. Цены на квартиры здесь начинаются от 75-80 тыс. рублей за «квадрат». Средняя цена предложения – 90 тыс. рублей за 1 кв. м, что сопоставимо с городскими территориями, однако по темпам ввода область город опережает в разы.

По количеству введенных квадратных метров Кудрово уже можно отнести к «миллионникам» — в активной стадии 25 строек на 1 млн. кв.м. жилья, и введено почти столько же. Благодаря активному жилищному строительству, за последние 8 лет население деревни Кудрово увеличилось в десятки раз, сейчас здесь проживает более 10 тыс. человек. После завершения строительства новых кварталов количество жителей Кудрово может достигнуть 50 тыс. человек: по оценкам экспертов в сфере недвижимости, в двух новых микрорайонах к 2018 году будет проживать не менее 80 тыс. человек, а к 2030 году их количество возрастет до 100 тыс. человек.  Однако населенный пункт все еще находится в статусе сельского поселения, хотя по всем параметрам тянет на город – и игнорирование этого факта создает целый ряд трудностей уже сейчас.

На недавно прошедшем в Казани форуме «Среда для жизни: новые стандарты» было озвучено то, о чем уже давно говорили в кулуарах игроки рынка – пора переходить от «нефтяного» девелопмента к созданию качественной городской среды, и перейти к планированию глобальному. Эта идея, наконец, вышла на государственный уровень и получила подкрепление со стороны чиновников и властей. Нельзя сказать, что некоторые ее аспекты не получали реализацию ранее – например, в последнее время застройщикам, по собственной инициативе или с подачи властей, удается скооперироваться и решить актуальные для территории проблему: построить школу или дорогу. В Кудрово объединенными усилиями компаний «ОтделСтрой» и «Строительный трест» благоустроена территория вдоль реки Оккервиль, построена школа. Другие девелоперы – компании Setl Citу, Мавис, Полис-Групп и ЦДС распределили между собой участки строительства примыкания внутриквартальных дорог к региональной магистрали. Но во многом процесс требует «ручного» управления, затягивается, и каждый случай приходится разбирать отдельно – нет единой выработанной системы взаимодействия между застройщиками.  Логично было бы делегировать функции развития территории единой управляющей компании, которая смогла бы взять на себя широкий опционал: от инжиниринговой комплексной подготовки и работы с документами до организации сбалансированного развития территории.

Есть и более глобальные проблемы. Например, выезды из новых районов. Уже сейчас понятно, что Мурманского шоссе не хватит и без новых развязок район не оживёт. Но давайте посмотрим, откуда берется основной траффик? Большинство машин – это жители новостроек Кудрово, которые едут на работу в Санкт-Петербург. Кудрово развивается стремительнее, чем регион может себе это позволить: если еще недавно главной целью было обеспечить жителей социальной инфраструктурой, то теперь перед регионом встала проблема нехватки ресурсов на ее содержание. И эта локация не одинока в своих проблемах.

Остановить маятниковые миграции и вернуть на территорию налоги можно только одним способом: создать рабочие места внутри Кудрово, то есть строить не только жилые дома, но и новые общественно-деловые центры и торгово-развлекательные комплексы. Как правило, компании, занимающиеся жилой застройкой, если и строят многофункциональные центры на своих участках, то по остаточному принципу. В основном все коммерческие площади занимают первые этажи жилых комплексов и нарезаны на довольно мелкие куски. Девелоперы, занимающиеся исключительно коммерческой недвижимостью на территорию, «оккупированную» жилыми проектами, – по своей воле точно не зайдут. Значит, снова необходим кто-то третий, кто возьмет на себя функцию посредника и организатора и решит ситуацию к всеобщей пользе – застройщиков, жителей и инвесторов.

Становится понятно, что для того, чтобы Кудрово не повторило печальную судьбу пары соседних локаций, одного «светофора» недостаточно – нужно вырабатывать не только новые правила игры, но и глобально пересматривать подход к развитию территорий. Как и во всех остальных крупных локациях, девелоперы реализуют в Кудрово проекты в несколько очередей – однако за несколько лет у КОТов как проектов сложился не самый позитивным имидж, когда их в большинстве своем воспринимают как территории, насыщенные жильем, но с проблемами в сопутствующей инфраструктуре. Переломить ситуацию позволит переход от стандартного освоения к разумному и взвешенному – комплексному развитию территории, но для этого нужны не только новые правила игры, но и новые инструменты и выработка новых институций.

В конечном итоге, присутствие на территории компании, которая могла бы управлять проектом в полном его масштабе, снимет часть нагрузки как с застройщиков, так и с органов власти. Первые получат подготовленную и инвестиционно привлекательную площадку для реализации своих проектов, вторым не придется ломать голову, как уговорить бизнес строить соцобъекты и дороги, и где искать деньги на их содержание. Такой подход не потребует финансирования из бюджета, все расходы, включая инфраструктурные, лягут на управляющую инжиниринговую компанию. Посмотрим, как сработает на практике первый такого рода проект в Ленинградской области по комплексному развитию территорий – «Карвила. Город на реке», к реализации которого недавно приступила компания Rocket Group.

Компенсировать затраты частных инвесторов на создание инфраструктуры позволяет один из механизмов государственно-частного партнерства – механизм отложенных платежей — Tax Increment Financing (TIF). Он делает возможным возмещать затраты инвестора на создание инфраструктуры за счёт дополнительных налоговых поступлений. Создание нормативно-правовой базы действия такого механизма в России уже неоднократно обсуждалось. Возможно, новый состав Государственной думы узаконит эту инициативу, пригласив к обсуждению профессиональное сообщество, благо в Ленинградской области обнаружился прецедент, который может стать знаковым для региона

Анастасия Фёдорова
Источник: лахта-центр.рф
Фото:

Похожие статьи:

Не забудь поделиться с друзьями: