Вторник , Ноябрь 21 2017
Главная / Новости / Евгений Копылов: fee-девелопмент позволяет извлечь максимум прибыли из малоликвидных земель

Евгений Копылов: fee-девелопмент позволяет извлечь максимум прибыли из малоликвидных земель

Fee-девелопмент – девелоперская деятельность, при которой компания-девелопер не является инвестором проекта. Она осуществляет все работы по освоению участка за счёт собственника объекта, получая за это материальное вознаграждение, которое может быть как фиксированным на протяжении всего проекта, так и мотивационным – в виде небольшой доли от прибыли или оборота проекта.
О том, как приживается fee-девелопмент в России и чем он выгоден для российских девелоперов, порталу UrbanLook рассказал управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов.

– Истоки fee-девелопмента: где, как и почему появилась идея этого инструмента?
– Fee-девелопмент как отдельное направление начал развиваться в странах Западной Европы и в США в середине 20 века. Профессионалы в области строительства и недвижимости стали предлагать свои управленческие услуги в ответ на стремление непрофильных землевладельцев извлечь выгоду из своих территорий, затратив при этом минимальные усилия на освоение земли.

– Как и многие бизнес ноу-хау, идея fee-девелопмента пришла к нам из-за рубежа. А как эта бизнес-модель приживается на отечественном рынке?
– В Российских реалиях развитие fee-девелопмента происходит не так интенсивно, как в своё время на Западе ввиду особенностей менталитета отечественного бизнеса. В первую очередь, большинство отечественных землевладельцев не спешат вкладывать деньги в развитие своих территорий: чаще они пытаются найти либо оптового покупателя, либо партнёра, который за свой счёт реализует проект, а собственник земли получит долю прибыли или построенных объектов недвижимости.
Но сегодня такие сделки встречаются на рынке всё реже, и в основном они затрагивают земли под многоквартирное строительство в Москве и Ближнем Подмосковье или участки под дачное и коттеджное строительство, обладающие уникальными природными и видовыми характеристиками. Ещё более редкими в последнее время стали совместные проекты на участках производственного назначения: на них создают индустриальные парки. Что касается низколиквидных оптовых земель большой площади в значительном удалении от Москвы, то таких предложений на рынке очень много, и для большинства инвесторов они не представляют серьезного интереса.

–  Fee-девелопмент как инструмент больше подходит для городских или загородных проектов? Почему?
– Разницы нет, fee-девелопмент может применяться к любым проектам как городским, так и загородным. Единственное различие может заключаться в том, что городская земля обычно более ликвидна и инвестиционно привлекательна, а потому и шансов продать или освоить её без собственных вложений со стороны собственника гораздо больше. В таких случаях fee-девелопмент рассматривается собственниками только как инструмент максимизации прибыли с участка.
Ярче всего польза fee-девелопмента проявляется на малоликвидных землях. Естественно вкладывать в такие проекты собственные деньги инвесторы и девелоперы не спешат, потому что всегда можно найти более привлекательные объекты для инвестирования. В сегменте загородной недвижимости, особенно на дальнем расстоянии от города, fee-девелопмент зачастую является единственным решением, позволяющим извлечь из участка прибыль. В этом случае главной задачей fee-девелопера становится разработке действительно стоящей, уникальной идеи и концепции, способной сделать объект конкурентоспособным. Наш опыт показывает, что даже на самых, казалось бы, невзрачных участках в дальнем Подмосковье за 100 км от МКАД можно создавать проекты, способные конкурировать по цене, качеству и спросу с проектами, расположенными в два-три раза ближе к МКАД.
Fee-девелопмент на отдаленных землях эффективнее еще и потому, что цена оптовых земель на большом удалении значительно меньше, чем в ближнем Подмосковье. Реализация концептуальных проектов на таких участках может позволить землевладельцу получить сверхприбыль от освоения земли за счет того, что конечный продукт будет продаваться значительно дороже, чем в среднем по рынку в соответствующей локации.

Каковы перспективы fee-девелопмента на российском рынке?
– Перспективы fee-девелопмента становятся более радужными в сложных экономических ситуациях, когда спрос на оптовые земли и инвестиционная активность девелоперов значительно снижается. Такая ситуация складывается как раз в настоящее время в России. Плюс, важной положительной предпосылкой спроса на услуги fee-девелоперов является постоянно растущая налоговая нагрузка на собственников земель. А потому все чаще становится более выгодно вложить деньги в освоение участка, чем год за годом платить все возрастающие налоги за не использующийся актив.

С какими проблемами сталкивается fee-девелопмент в России?
– Первая проблема – тотальное нежелание собственников платить за что-либо, либо банальное отсутствие у них необходимых для реализации проекта средств, а также невозможность финансирования проектов за счёт банковских кредитов на нулевой стадии реализации. Кроме того, репутацию fee-девелопмента как эффективной бизнес-модели серьезно подрывают компании, позиционирующие себя как девелоперы и предлагающие услуги по управлению проектами, но на деле не имеющие опыта для эффективной реализации сколь-нибудь сложного проекта. Чаще всего этим страдают консалтинговые компании в сфере недвижимости, чей багаж теоретических знаний о девелопменте не закреплен необходимым опытом. При этом существует любопытная тенденция: чем моложе и неопытнее компания, тем на большее вознаграждение за fee-девелопмент она рассчитывает.
Третья проблема – недостаток информации. Многие землевладельцы даже не слышали о таком понятии как fee-девелопмент, и, соответственно, ни разу всерьез не задумывались над тем, чтобы нанять профессионалов для освоения собственного участка.

«Подводные камни» fee-девелопмента. При каких условиях этот формат невыгоден?
– Девелопмент в любой форме в принципе – это бизнес с очень высокими рисками. В нем очень много подводных камней, чаще всего связанных с отсутствием необходимой технической информации, градостроительными рисками и низким качеством аналитических данных, которые используются при принятии стратегических решений по проектам. Большинство консалтинговых компаний, у которых можно заказать такую аналитику, не отвечают за её качество ни в денежной, ни в какой-либо другой материальной форме. Я бы порекомендовал компаниям, ощущающим недостаток информации по рынку либо самостоятельно проводить исследование, либо привлекать к этой работе компании, которые затем примут участие в развитии проекта и будут не только формально, но и материально заинтересованы в дальнейшем успехе проекта.
Евгений Копылов, управляющий партнер девелоперской группы «Интегра», специально для UrbanLook

Похожие статьи:

Не забудь поделиться с друзьями: