Среда , Июль 26 2017
Главная / Новости / Эмиль Захаряев: в кризис девелоперы КОТ сперва строят самые необходимые объекты

Эмиль Захаряев: в кризис девелоперы КОТ сперва строят самые необходимые объекты

Суть девелоперского бизнеса в сфере жилой недвижимости заключается в том, что компания привлекает кредитное финансирование по определенной ставке и размещает его в наиболее перспективный проект с точки зрения рынка. Это позволяет ей покрыть расходы и получить прибыль после продажи квартир. В условиях экономического кризиса для компаний, реализующих проекты комплексного освоения территорий (КОТ), особенно актуальными становятся такие вопросы, как востребованность объектов и привлечение финансирования. Рассмотрим, как сегодня реализуются такие проекты в Подмосковье.
В сложившихся экономических условиях девелоперы могут выбрать две основные стратегии позиционирования проектов комплексной застройки. Первая апеллирует к фактору цены. Речь идет, прежде всего, о жилых комплексах эконом-класса, которые находятся недалеко от Москвы в локациях с хорошей транспортной доступностью. Наибольшим спросом пользуются объекты, которые располагаются близко к метро или емким транспортным магистралям.
Чаще всего в рамках этих проектов строят высотные новостройки, не отличающиеся оригинальной архитектурой. Примером такого объекта может служить микрорайон «Восточное Бутово», расположенный в 5 км от МКАД. На территории площадью 88 га будут возведены жилые дома, объекты социальной и инженерной инфраструктуры. Проект востребован, прежде всего, у тех клиентов, которые работают в Москве, но по каким-либо причинам (чаще всего из-за нехватки средств) не могут приобрести квартиру в столице. Кроме того, это стандартный вариант для тех, кто покупает жилье впервые.
Другой подход к позиционированию проектов КОТ – ставка на уникальность объектов. Такие жилые комплексы, в основном, относятся к комфорт- и бизнес-классу, они отличаются авторской архитектурой, продуманными планировками квартир и благоприятной атмосферой проживания. Девелоперы делают акцент на привлекательности продукта с точки зрения его экологичности и возможности жить в комфортной среде. Один из примеров этого подхода – ЖК «Пироговская Ривьера» в Мытищинском районе Подмосковья. Такие проекты пользуются стабильным спросом у клиентов, для которых качество проживания является одним из основных приоритетов.
Говоря о востребованности проектов комплексной застройки в Подмосковье, необходимо рассмотреть данные статистики за первое полугодие 2016 года. В десяти наиболее популярных жилых комплексах Подмосковья по ДДУ было продано порядка 10 325 квартир. Получается, что в каждом жилом комплексе в среднем совершалось около 172 сделок. Формально эти показатели соответствуют докризисному уровню, однако следует учитывать, что значительная часть покупок совершается в сегменте «эконом», который является наиболее стабильным.
При этом следует отметить, что в проектах, расположенных на удаленности 20-30 км от МКАД, а тем более «в полях», где поблизости нет необходимой инфраструктуры, продажи значительно снизились. Это напрямую связано со смещением потребительского спроса ближе к Москве, которая сегодня конкурирует с Подмосковьем.
Необходимо отметить, что у проектов КОТ есть важное преимущество для девелоперов с экономической точки зрения, касающееся себестоимости строительства. Это так называемый «эффект масштаба». Он связан с изменением стоимости единицы продукции в зависимости от масштабов ее производства. То есть удельные издержки на строительство дома средней этажности в целом выше, чем на возведение 20-этажной высотки. Поэтому финансовый результат от строительства крупного жилого комплекса, рассчитанного на несколько лет, отчасти нивелируется за счет этого эффекта.
Далее рассмотрим еще один важный вопрос, связанный с привлечением проектного финансирования. Сегодня ситуация в этой сфере гораздо более напряженная, чем раньше. Банки оценивают заемщиков более тщательно, и девелоперам стало намного сложнее получить кредиты. Кроме того, банки предлагают кредиты по более высоким ставкам, чем в докризисный период. Раньше в ходу были ставки в районе 14-15% годовых, а сейчас они вплотную приблизились к уровню 20% и иногда даже превышают его.
Это приводит к «эффекту ножниц» — с одной стороны на цену реализации квартир влияют параметры себестоимости (в том числе и стоимость денег, ведь девелоперу нужно обслуживать кредит), а с другой – снижение покупательской способности, что не позволяет девелоперам повышать цену.
В этом контексте следует сказать о том, что даже при высокой стоимости кредита девелопер проекта комплексной застройки может держать низкую цену и за счет эффекта масштаба получать удельно больший cash-flow по сравнению с более мелким проектом. Таким образом, КОТы имеют большую устойчивость к инвестиционным рискам. Конечно, самый оптимальный вариант для девелоперских проектов – это строительство за счет собственных средств. В качестве примера можно привести жилой комплекс комфорт-класса «Рассказово», который строится в Новой Москве без привлечения кредитов.
Конечно, кризис оказывает негативное влияние на крупные проекты комплексного освоения территорий. Несмотря на относительно доступные цены для девелоперов на земельные участки, в рамках проектов КОТ предусмотрено строительство полноценной социально-бытовой инфраструктуры. В условиях экономической нестабильности, когда вопрос свободных оборотных средств стоит особенно остро, финансирование строительства социальных объектов зачастую происходит по остаточному принципу. В первую очередь строятся самые необходимые объекты – детские сады, школы и поликлиники. Возведение остальных может быть перенесено на более поздний срок.
В заключение хотелось бы сказать о том, что кризис заставляет девелоперские компании менять привычные подходы к работе. Те игроки рынка, которые остаются на плаву, начинают более трезво оценивать ситуацию. Так, если изначально проект планировали построить в течение 4-5 лет и получить прибыль, то теперь период его реализации может быть пересмотрен.

Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group, специально для UrbanLook.

Фото:

Похожие статьи:

Не забудь поделиться с друзьями: