Вторник , Август 22 2017
Главная / Новости / Эксперты: сегодня схема жилищно-строительных кооперативов — средство обойти 214-ФЗ

Эксперты: сегодня схема жилищно-строительных кооперативов — средство обойти 214-ФЗ

Новые поправки в 214-ФЗ вызывают сомнения у экспертов и всё ещё не гарантируют дольщикам полной защиты прав в случае «долгостроя». Однако есть ли сейчас реальные альтернативы договору долевого участия? Портал UrbanLook попросил специалистов рынка недвижимости рассмотреть плюсы и минусы ещё одной схемы покупки жилья – создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»

Как известно, схема продаж новостроек путем создания жилищно-строительного кооператива, так же как и схема долевого участия, предусмотрена действующим законодательством.

В то же время практика показывает, что именно схема ЖСК наиболее уязвима, и дает дольщикам меньше всего гарантий и защищенности, а стройки с учреждением ЖСК гораздо чаще перерастают в долгострои и оборачиваются крупными судебными разбирательствами с застройщиками.

Последний и самый показательный пример – ситуация с компанией СУ-155, которая использовала именно схему ЖСК. Продажи по ДДУ защищают дольщиков от двойных продаж, так как каждая сделка по той или иной квартире обязательно фиксируется в Росреестре. С 2014 года застройщики, реализующие свои объекты по ДДУ, в обязательном порядке страхуют свою ответственность перед дольщиками. Для дольщиков это дополнительные гарантии от банкротства строительной компании. На ЖСК эти требования не распространяются, что, безусловно, увеличивает рисковые нагрузки каждого проекта, реализующегося по данной схеме. Более того, для начала строительства при ЖСК не требуется разрешительной документации и проектной декларации – основных документов, гарантирующих «серьезный настрой» застройщика.

Сегодня более высокие риски ЖСК – признанный факт, в том числе и на уровне властей, поэтому в рамках новой редакции ФЗ-№214 именно к кооперативам введены дополнительные ужесточенные требования. Так, по новым, уже действующим правилам, теперь один учрежденный ЖСК имеет право на строительство одного жилого дома, не более. Кроме того, усилены требования к ЖСК в части открытости – теперь ЖСК обязаны размещать в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства свой устав, информацию о членах, об объемах поступивших паевых взносов, исходно-разрешительную документацию по строительству объекта.

В связи со всем вышеизложенным, говорить о преимуществах ЖСК можно, наверное, лишь в том случае, если его учредил не застройщик, а непосредственно будущие собственники жилья в будущем доме. Только в этом случае есть гарантии, что учредители и члены кооператива на все 100% заинтересованы в достройке дома, а не руководствуются целью обойти действующее законодательство. Но таких примеров у нас практически нет.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

Безусловно, у покупки квартиры через ЖСК куда больше минусов, чем плюсов и большинство девелоперов используют кооперативы как временную схему организации продаж. Однако два плюса все же выделить можно.

Во-первых, через ЖСК можно получить рассрочку на более долгий срок, чем при оформлении ДДУ. Кроме того, рассрочка не ограничивается моментом сдачи дома в эксплуатацию – сумму можно выплачивать и после заселения.

Еще один плюс – возможность самостоятельно выбрать управляющую компанию после сдачи дома в эксплуатацию. После завершения строительства право на управление домом автоматически переходит к ЖСК. Члены кооператива могут сообща выбрать управляющую компанию, а также заключить договоры на поставку жилищно-коммунальных услуг. Между тем при покупке жилья через ДДУ управление домом в большинстве случаев остается в ведении застройщика, который назначает собственную, как правило, аффилированную, УК.

Напомню, что ЖСК изначально были задуманы как свободные объединения граждан для совместного строительства жилья и управления этим процессом. На практике же у людей нет ни достаточно свободного времени, ни знаний строительной сферы, ни денег, чтобы возвести дом. По этой причине сегодня ЖСК – это не более чем один из инструментов привлечения средств покупателей строящегося жилья, который используется в 10% проектов массового сегмента и 7,3% – бизнес-класса.

На сегодняшний день реальной альтернативы договорам долевого участия нет. Тем не менее, в 214-ФЗ предусмотрены еще две схемы привлечения средств граждан на долевое строительство – это уже упомянутые жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты от застройщика. Жилищные сертификаты от застройщика обладают определенным номиналом, выраженном в квадратных метрах и продаются всем желающим. После завершения строительства покупатель сертификатов может либо вернуть вложенные средства с процентом, либо получить квартиру, при наличии достаточного количества сертификатов. Приобретение квартиры через покупку сертификатов не стало распространенной опцией по той же причине, что и ЖСК – низкий уровень защищенность покупателя. Поскольку жилищный сертификат – это облигация с юридической точки зрения, то и отношения застройщика и покупателя сертификатов регулируются законом о ценных бумагах.

Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера»

Как известно, продажа квартир по схеме ЖСК дает много преференций застройщикам. Поэтому остановимся более подробно на ее преимуществах для покупателей.

Преимущество ЖСК заключается в том, что после сдачи дома его эксплуатацией занимается созданное пайщиками ТСЖ, а не предложенная застройщиком управляющая компания (как часто бывает при покупке через ДДУ).

Помимо более высокой эффективности самой эксплуатации это приводит к оптимизации затрат и снижению стоимости услуг ЖКХ. Однако необходимо учитывать важный момент. ТСЖ может быть создано только после регистрации прав собственности на квартиры всеми пайщиками. Если этот процесс растягивается на месяцы, а в некоторых случаях и на годы, дом формально является «неуправляемым».

Необходимо отметить и такое преимущество ЖСК, как возможность сменить застройщика, не выполняющего свои обязательства. В этом случае пайщики могут коллегиально выбрать другую компанию, которая завершит строительство жилого дома. Однако в январе 2017 года вступят в силу поправки к ФЗ-214. Они окажут значительное влияние на отбор компаний, допускаемых к привлечению средств дольщиков.

Еще один плюс ЖСК заключается в том, что обычно в комплексах, которые продаются по такой схеме, квартиры предлагают примерно на 3-5% дешевле, чем у конкурентов, которые работают по ДДУ. Но это преимущество тоже постепенно сходит на нет. Сегодня многие строительные компании делают акционные предложения, что позволяет клиентам уменьшить стоимость покупки на 10-15% (иногда и больше), а также минимизировать риски.

Главный недостаток, который должна преодолеть схема ЖСК — это возможность организации двойных продаж квартир. Пока этого не произойдет, такой способ приобретения жилья будет оставаться легитимным, но довольно рискованным.

Кроме того, необходимо законодательно обеспечить права пайщиков на возврат средств в полном объеме при расторжении договора и повысить ответственность застройщиков за срыв сроков по вводу объекта в эксплуатацию. Сейчас даже при формальном указании сроков их невыполнение не несет каких-либо ощутимых последствий для строительных компаний.

На мой взгляд, схема покупки по ФЗ-214 является наиболее эффективной, безопасной и прозрачной как для участников строительного рынка и покупателей, так и для государства. Для создания альтернативной схемы сегодня нет ни законодательных, ни рыночных предпосылок.

Марина Усатюк, руководитель пресс-службы «Управления капитального строительства «ЛАРЖ»

Согласно существующему законодательству РФ договор ЖСК не подлежит регистрации в государственных органах. Соответственно, не исключен риск двойных, а то и тройных продаж в доме. Помимо этого, в отличие от ДДУ, ЖСК не гарантирует соответствия заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию реальному. Солидарная ответственность «обременяет» членов ЖСК нести риски и убытки самостоятельно. То есть в случае проблем финансирования объекта, пайщику самому придется профинансировать строительство.

Также недостаток  ЖСК состоит в том, что банки постепенно отказываются выдавать ипотеку по таким договорам, так как не получают внятного и конкретного обеспечения на период строительства.

Сегодня строительство по схеме ЖСК фактически выступает как средство для обхода 214-ФЗ. В этой ситуации преимуществ со стороны застройщика значительно больше, чем у покупателя. Поэтому мы могли наблюдать многочисленные примеры недобросовестной работы застройщиков через схему ЖСК.

Наследие советского прошлого требует качественной трансформации. Государство, обеспечивая права пайщиков, уже начало изменение правил игры в сфере ЖСК. Можно утверждать, что после законодательных нововведений, ЖСК качественно ничем не будет отличаться от приобретения по ДДУ.

Об отказе от схемы долевого участия говорят с момента ее появления. Учитывая современные реалии на рынке недвижимости, в особенности с законодательной точки зрения, «долевка» исчезнет и трансформируется в схему продажи готового жилья. При этом подобные решения должны иметь непосредственную государственную поддержку. В противном случае, есть риск увеличения себестоимости построенного жилья.

Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group

Для застройщика преимуществом схемы ЖСК по сравнению с ДДУ является возможность привлечения средств покупателей квартир (в данном случае – пайщиков), не имея при этом разрешения на строительство и ряда других правоустанавливающих документов. Также на руку застройщикам играет отсутствие  в схеме ЖСК жестких гарантий прав дольщиков, требований и штрафов за нарушение сроков и регламентов строительства, предусмотренных ДДУ.

Более гибкие условия договора, присущие ЖСК, могут являться как преимуществом данной схемы, так и недостатком. В связи с тем,  что договор не регистрируется, стороны могут  изменять условия в зависимости от необходимости и наступивших жизненных обстоятельств.

В июле 2015  года в Гражданский Кодекс были внесены поправки об одновременном строительстве ЖСК  не более  одного жилого дома не выше трех этажей.  Теперь, когда привлечение средств ЖСК ограничено объёмом строительства, можно надеяться на сокращение негативных последствий для пайщиков и  минимизацию  возможных рисков.

На сегодняшний день деятельность  ЖСК имеет довольно слабую законодательную базу.   Большинство  вопросов, касающихся деятельности ЖСК,  регулируется  Уставом, который изначально устанавливает для пайщиков невыгодные условия. Например,  порядок выхода из ЖСК зачастую предусматривает  огромные штрафные санкции,  не  четко и не конкретно определен срок окончания строительства,  стоимость строительства не зафиксирована и может изменяться в разы.  И  поскольку сами пайщики  никак не могут повлиять  на содержание Устава, то  их интересы  никоим образом не защищены, а напротив, зачастую  идут  с ними вразрез.

Реальной альтернативой долевому строительству ЖСК может стать в случае более жесткого законодательного регулирования их деятельности, когда схема станет более четкой и прозрачной, и будет защищать права покупателя. Но сохранятся ли при этом сегодняшние преимущества ЖСК, и будет ли смысл для покупателя использовать в этом случае схему ЖСК  — остается под вопросом.

Сейчас долевое строительство – самая  надежная схема покупки жилья, и реальной альтернативы  долевому строительству мы не видим.  Работа по 214-ФЗ   является наиболее безопасным и удобным способом приобретения жилья на стадии строительства — дольщики  защищены,  риски застрахованы, деятельность застройщика жестко контролируется.

Единственной в полной мере безопасной схемой, которая могла бы составить конкуренцию ДДУ,  может быть  только продажа  готового жилья.  Но при этом покупатели  лишатся возможности покупки жилья на ранней стадии строительства, когда стоимость квадратного метра минимальная.

Фото: Restate.ru

Похожие статьи:

Не забудь поделиться с друзьями: