Суббота , Ноябрь 25 2017
Главная / Новости / Эксперты: российские посёлки ИЖС во многом «не дотягивают» до европейского уровня

Эксперты: российские посёлки ИЖС во многом «не дотягивают» до европейского уровня


В непростых условиях, которые сложились сейчас на рынке городского жилья, покупатели стремятся найти некую альтернативу квартире в многоэтажке. Смогут ли стать такой альтернативой проекты индивидуального жилищного строительства на периферии мегаполисов и в пригородах?


Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group

В последнее время в Москве и Подмосковье интерес к загородной жизни показывает стабильный рост. В большей степени москвичей пока привлекают поселки, расположенные неподалеку от МКАД и основных транспортных магистралей с остановками общественного автобусного и железнодорожного транспорта.

Причина тому в основном – последствия кризиса. С момента ухудшения экономического положения сегмент загородной недвижимости начал показывать снижение, а вот стоимость московских квартир сохранялась на прежнем уровне. В итоге ценовая разница квадратного метра загородного жилья и жилья в черте города увеличилась настолько, что стоимость однокомнатной квартиры в Москве практически сравнялась со стоимостью полноценного большого коттеджа за городом.

Любопытно, что порядка 30% покупателей в Московском регионе сегодня рассматривают возможность покупки участка с домом или под строительство с подрядом как вариант более привлекательный, нежели приобретение городского жилья. При этом постоянно растет количество сделок по обмену квартиры в Москве на загородную недвижимость. Самым действенным инструментом стали сделки по схеме trade-in, на их долю приходится порядка 10 % от общей доли сделок по приобретению загородной недвижимости для постоянного проживания. Такие сделки в основном выбирают пенсионеры или люди, которые имеют возможность работать удаленно.

Кроме этого, загородное жилье Москвы и Подмосковья выбирают люди из других регионов России – например, жители Сибири, Урала и Дальнего Востока. Как правило, покупателей интересуют природное окружение, экологические характеристики, наличие социальной и коммерческой инфраструктуры и развитие транспортных сообщений, в меньшей степени покупатели обращают внимание на близость города. Еще одна категория, которая является целевой аудиторией – это люди, которые приобретают загородное жилье для сезонного проживания.

В Петербурге ситуация складывается примерно таким же образом, за исключением того, что пенсионеры не являются основной целевой аудиторией застройщиков загородного жилья. Причина тому — относительная близость к городу даже удаленных коттеджных поселков.

В Москве и Московской области основным препятствием для развития ИЖС станет состояние транспортной инфраструктуры.  Москва  требует динамики от людей, постоянного присутствия, развития, что невозможно при текущих условиях.  Поэтому основной целевой аудиторией становятся пенсионеры, люди, работающие удаленно, или те, кто смогли трудоустроиться в непосредственной близости  к загородному жилью.


Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»

На мой взгляд, объекты ИЖС не подходят в качестве альтернативы городской квартире ни одной группе покупателей. Такое жилье используется преимущественно для сезонного проживания в летний период. Как показывает практика, 95% клиентов, приобретающих дом, даже не задумываются о возможности получить в нем постоянную регистрацию, поскольку они уже прописаны в городской квартире.

К сожалению, наши поселки во многом не дотягивают до пригородов многих европейских городов, где жизнь в собственном доме вполне автономна и фактически никак не привязана к городу. У нас же в поселках редко встретишь полноценный магазин, а до ближайшей школы можно идти несколько километров. Из-за низкого уровня развития инфраструктуры и плохой транспортной доступности ИЖС еще долго останется форматом для временного проживания.

Основная сложность для собственников, на мой взгляд, заключается в том, что объекты ИЖС можно возводить только на землях населенных пунктов. Только тогда владелец имеет право беспрепятственно оформить постоянную регистрацию в доме. При этом ничего не мешает построить абсолютно такой же дом на землях сельхозназначения. Единственная разница заключается в отсутствии постоянной регистрации, поскольку на сегодняшний день возведение на дачных и садовых участках объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) запрещено. Однако всегда есть выход. Собственник дома, построенного на дачных или садовых участках — землях сельхозназначения, может обратиться к судье, и доказать, что построенный дом – объект капитального строительства с подведенными коммуникациями, что в доме проживают круглый год и пр. А если это к тому же единственное жилье, то, скорее всего, суд примет положительное решение о регистрации в таком доме.

Однако покупатели не спешат строить дома на землях, не предназначенных для этого. Во многом причиной этого стала небезызвестная «дачная реформа», которая  коснется всех жителей столичного региона, у которых есть загородное владение. «Под ударом» окажутся все поселки, которые после «дачной реформы» приобретут статус огороднических, то есть без права строительства какого-либо объекта. Фактически, власти принуждают сносить незаконно созданные постройки, не имеющие права собственности. Именно правовая неопределенность и становится камнем преткновения для развития ИЖС. Только когда станут известны все «правила игры», клиенты будут готовы инвестировать средства в индивидуальное строительство, будучи уверенными  в том, что им никогда не придет постановление суда о сносе здания в связи с новыми изменениями в законы.


Михаил Африканов, директор по продажам компании Landwerk. 

В большинстве случаев, основная категория, стремящаяся к переезду за город, — это молодые семьи с детьми, работа которых позволяет трудиться по гибкому графику. Это люди 30-40 лет, выбирающие близость к природе и экологический фактор, в угоду городской жизни. Также стоит отметить, что основным препятствием может стать большая удаленность от города и основных транспортных магистралей и отсутствие развитой инфраструктуры. К примеру, для комфорта наших клиентов, мы закладываем в проект поселка все необходимое еще на стадии проработки концепции. Это позволяет в дальнейшем обеспечить жильцов необходимыми услугами и товарами повседневного спроса.

Если обратиться непосредственно к самим домам, то молодые семьи выбирают коттеджи до 150 кв. м с одной или двумя спальнями. Это позволяет удобно разместиться самим и принимать гостей, без ущерба для собственного комфорта. Также данная площадь оптимальна, если семья в дальнейшем планирует завести еще одного ребенка.


Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная Недвижимость»

Главной целью покупки объекта ИЖС является улучшение своих жилищных условий. Подавляющее большинство клиентов рассматривает индивидуальный дом как место для постоянного проживания. Только 5% покупок совершается для сезонного проживания.

По данным исследования «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», определяющим фактором для решения о приобретении объекта ИЖС является цена. Этот параметр составляет основу интереса на данный сегмент со стороны покупателей. Поэтому девелоперы загородных поселков, идя навстречу запросам покупателей, в последние годы стали «уменьшать нарезку» площадей в коттеджах и таунхаусах.

Вторым ключевым фактором является концепция проекта – покупатели выбирают концептуально продуманные и крупные комплексы, которые отличает более развитая инфраструктура и меньшая стоимость обслуживания в сравнении с мелкими моноформатными проектами.

На третьем месте по важности стоит фактор местоположения. С улучшением дорожного сообщения в Подмосковье и развитием общественного транспорта проекты ИЖС стали «ближе» к потребителю.

Основная проблема девелоперов – финансовая, а именно отсутствие длинных дешевых денег. Помимо того, что кредитование строительных проектов в принципе сейчас дорогое, так еще и не всегда просто его получить. Кроме того, загородный рынок намного менее привлекателен с точки зрения маржинальности по сравнению с городским строительством. Это с одной стороны. С другой – развитие сегмента сдерживает спрос. В настоящее время самый востребованный сегмент – экономкласс, а самый популярный продукт – участки без подряда, которые позволяют растянуть затраты на строительство во времени. Поэтому развитие сферы ИЖС мы увидим не ранее, чем начнет расти благосостояние населения.

 

Похожие статьи:

Не забудь поделиться с друзьями: