Четверг , Август 24 2017
Главная / Новости / Эксперты: при покупке жилья экономия без риска практически невозможна

Эксперты: при покупке жилья экономия без риска практически невозможна

Планируя покупку квартиры в новостройке, многие сталкиваются со сложнейшим противоречием: приобретение жилья в строящемся доме дешевле, чем квадратные метры в уже построенном, однако и риск связаться с «недостроем» больше. Есть ли стадия строительства, на которой покупать квартиру ещё не слишком дорого, но уже безопасно?

Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group
В среднем разница в стоимости квартир «на котловане» и в готовых домах сейчас составляет примерно 22-25%. В некоторых случаях, прежде всего, это касается проектов, которые реализуются в Москве, дельта может быть равна 30 или даже 35%. Важно отметить, что сейчас на рынке наметилась тенденция к снижению темпов роста цен в процессе строительства. Раньше стоимость почти всех новостроек значительно увеличивалась – в среднем на 35-40%. Сейчас застройщики стараются повышать стоимость не более чем на 3-4% в течение одной стадии строительства, которых, как известно, порядка шести.
В условиях кризиса многие клиенты опасаются того, что дом, в котором они купят квартиру, могут не достроить или его возведение затянется на длительное время. На самом деле сейчас эти риски не выше, чем всегда. «Точкой невозврата» для девелоперских проектов является стадия монтажа средних этажей. К этому времени уже выполнены дорогостоящие строительные работы по монтажу фундамента – одни из самых капиталоемких и ведущихся преимущественно на заемные средства. Остальные работы по возведению здания, как правило, ведутся на средства дольщиков.
Если объект активно строится, это значит, что с продажами все в порядке и застройщику можно доверять. При этом в условиях замедления темпов роста цен есть вероятность того, что на квартиры, особенно большой площади, могут сохраняться вполне привлекательные цены в течение долгого времени.

 

Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments:
Лучше покупать квартиру на этапе строительства 2-го или 3-го этажа. Это условная середина, когда при низкой цене можно проанализировать активность застройщика. Общее правило: чем выше готовность, тем меньше рисков. Но этапа, на котором стоит совсем не волноваться и расслабиться, не существует. На каждом этапе свои риски.  Даже обязательное страхование ответственности застройщика позволяет  лишь снизить риски, но не исключить их.

 

Роман Аблаев, генеральный директор «Хайтэк Девелопмент»
Чем ниже стадия готовности дома, тем выше риски. На каждом из этапов есть свои виды рисков. Лучше покупать перед вводом в эксплуатацию, тогда соотношение цены и рисков оптимально или тогда, когда дом построен приблизительно на 70%. В этом случае риск быть пострадавшим в разы ниже. Цена же на квартиру также ниже приблизительно на 30%.
Самый оптимальный формат без рискового вложения денег не зависящий от этапов – это проекты редевелопмента, например, лофты. Застройщики, работающие в этом сегменте, индивидуально подходят к каждому проекту с точки зрения экономики, анализа будущего проекта, выстраивания бизнес-модели. Как правило, право собственности на такие проекты уже существует. Покупатель лофтов рискует только тем, что отделка и ремонт могут быть не сделаны вовремя.
Единственный этап, на котором можно без рисков купить квартиру – на этапе сданного дома. Но, с другой стороны, чем выше готовность дома, тем меньше шансов купить по приемлемой цене понравившуюся квартиру, так как ее могли купить другие инвесторы на более ранних этапах. И цена всегда выше на 10-20% в зависимости от того, покупаете ли вы у застройщика или перекупаете у инвестора, который рискнул и вложил деньги на этапе, например,  котлована.

 

Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела компании «Мобил Строй XXI»
Оптимально покупать квартиру на этапе, когда начались работы по возведению стен выбранного дома. До начала реальных работ тяжело оценить темпы строительства, после возведения коробки стоимость строящегося дома заметно возрастает. Если застройщик строит несколько домов в составе одного ЖК, то лучше покупать квартиры не в первом и не в последнем доме. Первые построенные дома показывают серьезность намерений застройщика и дают представление о сроках строительства. Последние дома в ЖК нередко сдаются медленнее остальных — ведь к моменту их сдачи часто практически все квартиры проданы, и застройщик не столь внимателен к своим обязательствам по срокам строительства и порой по качеству.
Как показывает практика, застопориться объект может на любой стадии, даже на приемке госкомиссией. Нередки случаи, когда уже построенные дома проходят сдачу госкомиссии с устранением недостатков год, а то и два года. Конечно, чем выше готовность дома, чем больше денег в него вложено, тем выше вероятность достройки, даже в случае возникновения проблем у застройщика. На последних стадиях дом нередко дешевле достроить, чем законсервировать.

 

Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION GROUP
Однозначно, сегодня я бы не рекомендовал покупать квартиру на этапе котлована, не проведя качественного исследования компании, у которой вы хотите приобрести недвижимость. То есть необходимо понять, как строятся другие объекты, есть ли задержки в строительстве, есть ли не введенные в срок проекты, какова репутация компании на рынке. И даже в этом случае, есть смысл покупать квартиру не раньше, чем при 50% готовности объекта, учитывая хорошую динамику строительных работ. В этом случае, можно говорить о минимальных финансовых рисках. Что касается рисков недостроя и затягивания сроков, то они есть всегда, независимо от экономической ситуации, поэтому выбирать застройщика надо особенно тщательно. Если люди, покупая квартиру, руководствуются не здравым смыслом, а исключительно ценой за квадратный метр, то они должны отдавать отчет собственным поступкам и осознавать финансовые риски. Главное — репутация и текущая работа над строящимися и завершающимися объектами: соблюдение сроков сдачи, график строительства, динамика строительства. Если по каждому из этих пунктов ставится четкий «плюс» без всяких «но», значит, рисков удастся избежать.

 

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Ни для кого не секрет, что наиболее доступные цены в новостройках застройщики дают на начальных этапах строительства – это старт продаж и первые несколько месяцев после этой даты, в период разработки котлована и закладки фундамента. Как только проект выходит на этап возведения стен, начинаются первые повышения, и чем ближе к сдаче объекта в эксплуатацию, тем выше в нем стоимость квадратного метра. Поэтому если есть потребность в максимальной экономии, приобретать квартиру на первичном рынке правильно на самых ранних этапах строительства. Это если рассматривать ситуацию с точки зрения экономии. С точки зрения минимальных рисков недостроя – здесь, к сожалению, на однозначную 100% гарантию, что жилой комплекс будет сдан вовремя, можно рассчитывать лишь по факту сдачи проекта или его отдельных корпусов в эксплуатацию. На рынке есть примеры, когда корпуса были готовы, к ним были подведены коммуникации, более того, в них уже жили люди, но официально сдачи объекта в эксплуатацию не было более двух лет, на протяжении которых покупатели не могли получить право собственности и распоряжаться приобретенной квартирой. Поэтому, чтобы не оказаться в подобной ситуации, важно обращать внимание не только на этап строительства и цену с точки зрения ее приемлемости, но на то, какой застройщик, какая строительная компания занимается реализацией проекта. Особенно это важно сейчас, в условиях нестабильной экономической ситуации, когда от застройщика требуется не просто знания и навыки соблюдения всех этапов и нюансов строительного процесса, но и профессионализм в управлении экономической стороной процесса стройки, опыт работы в условиях жесткой конкуренции. Если застройщик выбран верно, то и сегодня можно приобретать квартиру на начальном этапе, в этом случае гарантией будут выступать его имя и репутация.

 

Татьяна Сивая, PR-директор Glorax Development
Оптимальным периодом покупки квартиры в новостройке считается тот, когда дом уже построен, но ещё не введен в эксплуатацию. В этот момент жильё ещё считается первичным, цена на него ниже, и в то же время покупатель может не переживать, так как строительство уже завершено. Приостановка строительства или «заморозка» объекта может произойти даже на высокой стадии готовности.

 

Сергей Новиков,  заместитель генерального директора по стратегическому развитию группы компаний «Премьер»
И сэкономить, и не попасть – взаимоисключающие обстоятельства. Риски компенсируются ценой. И застройщики очень хорошо об этом знают. В сегодняшней ситуации я бы не советовал покупателям приобретать квартиру в новостройке на этапе котлована. Еще несколько лет назад, приобретая квартиру по стартовым ценам, инвестор мог рассчитывать на дополнительное увеличение стоимости к завершению строительства на 25-40%. Сегодня многим застройщикам не удалось повысить привлекательность своих квартир по сравнению со стартовыми даже на 10-15% к окончанию строительства.
Исходя из «классики жанра», цены застройщик поднимает постепенно, но, основные скачки приходятся на этапы, когда дом «выходит из земли», когда становится «перекрыт периметр» дома и происходит остекление, и за 2-3 месяца перед сдачей дома, когда начинается благоустройство территории. После сдачи дома инвестиционные покупки уже не имеют смысл, т.к. в это время цена квартир максимальна. Оптимальным периодом покупки квартиры в новостройке я бы назвал стадию строительства — за один шаг до планируемого любого «скачка», за исключением первого. Также большую роль для цены покупки играет сезонность. Август – традиционно привлекательный период перед предстоящим сезонным повышением цен. Также стоит отметить участие самих дольщиков в успешной реализации проекта. По 214 ФЗ деньги дольщиков аккумулируются для строительной деятельности, и в любой момент дольщик может их вернуть, написав соответствующее заявление для расторжения договора долевого участия. Застройщик обязан их вернуть. Но, если все дольщики одновременно придут  со своими заявлениями, даже самый устойчивый застройщик может не выдержать натиска, спровоцированного зачастую надуманной информационной истерией. Как говорится, если все вкладчики даже самого надежного банка одновременно снимут свои вклады – банк обанкротится. И дольщики должны это принимать во внимание.

 

Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family 
Риски присутствуют всегда, на каждом этапе строительства. Застройщику могут отказать в выдаче разрешения на строительство или отложить его выдачу, могут закончиться заемные средства, дом может быть построен не по нормам, и застройщику откажут во введении в эксплуатацию и т.д. У проверенного и надежного застройщика обычно отлажены все процессы строительства и получения всей необходимой документации, а риски сведены к минимуму.
Стадию готовности стоит выбирать исходя из личных потребностей и финансовых ожиданий. Риск недостроя и затягивания сроков строительства – неизмеримые и непредсказуемые факторы. Они возможны как у небольших девелоперских компаний, так и у крупных, как, например, СУ-155.

 

Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group
Традиционно считается, что наиболее выгодная покупка с точки зрения цены совершается на этапе котлована. К завершению строительства стоимость такой квартиры прибавляет в цене до 25% (при сроке строительства примерно 1.5 года). Риски существенно снижаются, когда на площадке уже начаты строительные работы: заложен фундамент, выполнены все подготовительные работы и возведены несколько первых этажей.

 

Николай Лавров, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге»
При покупке квартиры в новостройке вопрос «достроят ли дом», безусловно, важен. Однако не менее важным остается вопрос, когда дом будет сдан в эксплуатацию. В Петербурге, к сожалению, есть примеры, когда полностью достроенный дом стоит годами без заселения из-за проблем с документацией, с подведением коммуникаций и т.д. Такого не происходит с серьезными застройщиками, которые дорожат своей репутацией.

 

Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate
Строительство может быть заморожено на любом этапе, вплоть до введения комплекса в эксплуатацию, а выгоднее всего покупать, конечно, на этапе котлована. Таким образом, получается, что риск присутствует на всех этапах строительства. Однако, чем ближе к вводу объекта в эксплуатацию, тем вероятность замораживания снижается. Судите сами, осуществлены основные инвестиции, осталось 10% до завершения, ради которых точно нет смысла банкротиться, притом суммы от продажи оставшихся квартир существенно выше 10%. Необходимо проверять этапы, сроки и объемы, выполненных застройщиком технических условий в период строительства. Отсутствие коммуникаций — тоже является одним из факторов заморозки строительства. Может оказаться, что дом построен, а тепла или электричества нет. На элитном рынке жилой недвижимости такие казусы случается крайне редко. Как правило, застройщики занимаются точечным строительством, и проекты достаточно небольшие по объемам.

 

Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»
В процессе строительства жилого дома нет такого этапа, при котором риски недостроя сводятся к нулю. В любой момент застройщик может прекратить стройку и обанкротиться. Поэтому, чтобы минимизировать эти риски, необходимо выбирать не стадию строительства объекта, а надежную компанию-застройщика. Если покупатель хочет купить квартиру в новостройке с максимально возможной выгодой, он должен инвестировать на старте продаж нового объекта, когда цены минимальны. А еще лучше выбирать жильё на этапе предпродажного бронирования, за 2-3 месяца до старта продаж, если застройщик такое практикует. Как правило, в таких случаях цена квартиры фиксируется, а все расчеты происходят только после подписания и регистрации договора долевого участия. Покупатель при этом ничем не рискует, получая максимально возможный размер экономии.

 

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона
Конечно, выгоднее всего, покупать квартиру на старте продаж, когда цены минимальны. И если недвижимость приобретается у крупного девелопера с положительной репутацией и большим пулом успешно реализованных проектов, то риски для дольщика в данном случае незначительны. Если же застройщик небольшая, малоизвестная или новая на рынке компания, то не стоит испытывать удачу и покупать недвижимость на «котловане», особенно сейчас в кризис. Для начала лучше понаблюдать за динамикой строительства дома. Если этажи активно «растут», на площадке постоянно работает много техники и строителей, и жилой комплекс к тому же получает аккредитацию крупных банков, то это может говорить о том, что девелопер серьезно подходит к реализации своего проекта. А поэтому покупка квартиры в данной новостройке с учетом небольших рисков может быть вполне целесообразна. Оптимальным этапом для заключения сделки в подобном случае является стадия строительства средних или верхних этажей дома. Хотя если компания уже сдала в эксплуатацию без задержек одну или несколько очередей в рамках крупного проекта, то риски инвестирования на старте продаж в новые корпуса данного жилого комплекса для дольщика снижаются в разы.
Покупатели могут не волноваться за дом, в котором они приобрели квартиру после получения застройщиком ЗОСа (заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации). Во всех остальных случаях  вероятность «заморозки» стройки существует практически всегда, но при этом она снижается с повышением готовности домов. В целом вероятность «попадания» дольщика в «недострой» или «долгострой» больше зависит не от стадии строительства, на которой он приобретает квартиру, а от компании-застройщика.

 

Илья Утин, генеральный директор компании BVH
Идеальный вариант — приобретать жилье, когда оно уже готово на 50%. Есть реальный шанс объективно оценить как динамику строительства, так и ближайшие перспективы. При этом цены остаются на разумном уровне. По статистике, покупатели больше заинтересованы в покупке квартиры в уже построенном доме. Они избегают вкладывать деньги в объекты, которые находятся только в перспективе.

Фото:

Похожие статьи:

Не забудь поделиться с друзьями: