Суббота , Октябрь 21 2017
Главная / Новости / Эксперты: поправки в 214-ФЗ вытеснят с рынка финансово неустойчивых застройщиков

Эксперты: поправки в 214-ФЗ вытеснят с рынка финансово неустойчивых застройщиков

В июле 2016 года был принят ряд поправок в 214 Федеральный закон, регулирующий вопросы долевого строительства. Одно и основных нововведений — ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков. С 1 июля 2017 года они должны иметь уставный капитал в размере примерно 4% от стоимости возводимых им объектов. Как это и другие изменения повлияют на рынок жилой недвижимости, эксперты рассказали порталу UrbanLook.

 Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point:

Изменения в 214ФЗ, касающиеся увеличения уставного капитала в зависимости от объемов строительства, станут важным показателем профпригодности той или иной девелоперской компании. Это своего рода лакмусовая бумажка для потребителя, с помощью которой можно будет выявить, способен ли застройщик выполнить свои обязательства в полном объеме в случае возникновения финансовых проблем, а для девелопера – подушка безопасности, благодаря которой он сможет не лишиться своего бизнеса. Скорее всего, укрупнение компаний – это лишь вопрос времени, и при объединении активов ведущую роль будет играть тот девелопер, который располагает большим финансовым и административным ресурсом. В некоторых случаях речь будет идти уже не об объединении, а о поглощении – более мелкие застройщики не смогут существовать в новых условиях. В наиболее безопасном положении окажутся девелоперы, партнерами которых выступают крупные финансовые учреждения. С учетом этих изменений, а также последних тенденций на рынке строительных материалов, где наблюдается постепенный и устойчивый рост цен, стоимость жилья также пойдет вверх – корректировка может оказаться весьма существенной, достигнув 20 и более процентов.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation

Уже сейчас, в последние несколько лет, мы наблюдаем уход с рынка мелких и даже средних компаний. Также мы видим перераспределение рынка, даже на уровне крупнейших игроков (речь о сделке ПИК и «Мортон»).

Данная мера не стимулирует деятельность небольших застройщиков. Считаю, что их станет меньше, а их долю возьмут средние и крупные компании.

Все новые поправки обеспечивают бОльшую защиту дольщиков за счет средств самих застройщиков и, естественно, приведут к росту себестоимости строительства. Как это скажется на ценах, это вопрос спроса. Будет расти спрос, будет расти цены. Если спрос расти не будет, то цены будут расти медленнее, в том числе и за счет сокращения предложения.

Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group

Помимо требований по размеру уставного капитала, принятые изменения 214-ФЗ предполагают также необходимость перечисления до 1% в специальный фонд и оплату по ДДУ через счета эскроу. Платежеспособный спрос потребителей снижается, поэтому возможны два источника для  дополнительных расходов застройщика – увеличение цены или снижение нормы прибыли застройщика.

Требования по увеличению размера уставного капитала могут ограничить выход на рынок мелких компаний, но вряд ли эти требования существенно повлияют на серьезных игроков рынка недвижимости. За все дополнительные меры по защите прав дольщиков надо платить. Вопрос в том, будет ли это посильно массовому потребителю или все дополнительные расходы оплатит застройщик из своей прибыли. Еще один возможный вариант – переход застройщиков там, где это возможно, от договоров долевого участия в строительстве к другим формам привлечения денежных средств граждан, предусмотренных законодательством о долевом строительстве,  – жилищным сертификатам и кооперативам.  Дело в том, что дополнительные меры направлены в основном на защиту прав граждан, заключающих договоры долевого участия в строительстве. Как события будут развиваться дальше — покажет время.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

Нововведения направлены на вытеснение с рынка финансово неустойчивых застройщиков. В связи с новыми более высокими требованиями к размеру уставного капитала застройщика следует ожидать сокращение количества средних и малых застройщиков. Однако сами по себе размеры компании и масштабы ее бизнеса не защищает на 100% долевых инвесторов от ее банкротства, что показывает пример с СУ-155. В случае банкротства крупного застройщика обычно последствия для рынка гораздо серьезнее, чем от банкротства нескольких средних компаний. Поэтому, в целом для безопасности рынка новостроек, на мой взгляд, более полезна структура рынка, в которой преобладают качественные малые и средние компании с хорошей деловой репутацией. Но их будет становиться меньше за счет политики, способствующей монополизации рынка. Возможно, стоит попытаться разобраться в причинах банкротства некоторых застройщиков, в том числе определить в каких случаях к такому результату приводят внутренние причины (некачественный менеджмент, нецелевое расходование средств и т.д.) или внешние системные причины, в том числе действующее законодательство, которое ограничивает и препятствует застройщиком своевременно реализовать свои проекты.

Последние поправки в федеральный закон № 214-фз от 30.12.2004 г. направлены на увеличение себестоимости строительства. В частности, если застройщик привлечет кредит, он будет обязан реализовывать квартиры через специальные банковские эскроу-счета. При этом себестоимость повысится на проценты банка по кредиту, которые ему обязан будет платить застройщик, а также на проценты банка за обслуживание эскроу-счетов и т.д. Более того, в развитие новелл ожидается принятие новых правил об отчислениях со стороны застройщиков в специальный государственный компенсационный фонд в размере 1% от цены квартиры. Разумеется, замораживание застройщиками ресурсов для целей поддержания должного уровня размера уставного капитала, с одной стороны, создает основания для удовлетворения требований кредиторов в случае банкротства застройщика, но с другой стороны лишает застройщиков остро необходимых им оборотных средств для осуществления бизнес-процессов, подталкивает их к оформлению кредитов и работе с инвесторами через эскроу-счета при финансовом посредничестве банков.

При повышении себестоимости строительства до критического уровня застройщики (в большей степени малые и средние компании) могут утрачивать интерес к развитию новых строительных проектов, особенно на фоне неустойчивого спроса и высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. Сейчас, на мой взгляд, необходимы меры со стороны государства направленные, с одной стороны, на снижение избыточных издержек застройщиков, установленных в течение последних трех-четырех лет, иначе им будут неинтересны многие строительные проекты с точки зрения рентабельности инвестиций. Также необоходимы меры, направленные на увеличение покупательской способности долевых инвесторов, например, снижение процентов по ипотечным кредитам. Если этого не сделать, следует ожидать продолжения снижения деловой активности на рынке новостроек и изменения структуры проектов. Будет доминировать массовая квартальная застройка преимущественно панельного типа с менее высокими издержками и большими выходами продаваемых площадей, а доля строительных проектов более высокого качества и класса, небольших по выходу продаваемых площадей, будет снижаться.

Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал»

На данный момент достаточно сложно прогнозировать, окажется ли это финансовое ужесточение по объему уставного капитала реальной гарантией для клиентов от недостроя. Сейчас можно сказать точно, что это скажется на росте цен на квартиры, а также на уменьшении конкуренции, так как количество игроков на рынке недвижимости будет неизбежно сокращаться. Новым компаниям также достаточно трудно будет выйти на рынок, поскольку изменения в законодательстве требуют наличия свободных «замороженных» средств на счетах. Для крупных компаний это будет дополнительным «бонусом» для монополизации рынка и увеличения их прибыли.

Несмотря на снижающуюся покупательскую активность, вызванную падающими доходами населения, объем предложения на рынке будет уменьшаться, а цены – расти. Это будет связано с минимальным количеством выводимых девелоперами на рынок новых проектов.

Владислав Шалимов, исполнительный директор, Строительная компания «АрТель»

Для крупных девелоперов закон создаст лишь небольшие  дополнительные препятствия и  немного усложнит процесс запуска новых проектов.  В то же время, обладая всеми необходимыми документами, девелоперы только повысят доверие к себе покупателей как к надежным компаниям. В значительной степени новые поправки скажутся на вхождении в рынок новых  и начинающих компаний, которые не обладают такими финансовыми возможностями. Скорее всего, это приведет к снижению количества новых девелоперов и укреплению позиций лидеров. В целом закон позитивно скажется на рынке, так как в перспективе очистит рынок от недобросовестных застройщиков и  будет способствовать решению  проблемы недостроя.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

Я думаю, что резкого роста проектных издержек у девелоперов не последует. Во-первых, в законе размер уставного капитала дифференцируется по площади проекта. Причем даже самая крупная сумма – 1,5 млрд (для общей площади всего портфеля инвестора в 500 тыс. кв. м.) – для девелопера, в принципе, посильна. На эти деньги можно построить многоквартирный жилой дом в 15-20 этажей. Для проекта площадью в полмиллиона квадратных метров – это вполне реально. Главное, чтобы власти дали девелоперам разумные сроки на пополнение уставных капиталов своих фирм. В зависимости от размера портфеля застройщика на это понадобится от нескольких месяцев до полугода.

Тем не менее, безусловно, изменения в закон о долевом строительстве направлены на санацию рынка от малонадежных девелоперов. Сегодня на рынке есть компании, которые строят, не имея практически никаких запасных средств. Это потенциальная опасность появления новых долгостроев, поэтому власти хотят её предотвратить, ужесточив законодательство. В то же время, нужно понимать, что часть поправок будет полезна и для самих девелоперов. Тот же уставной капитал может послужить финансовой «подушкой» на случай вялых темпов продаж или каких-то непредвиденных обстоятельств. Единый компенсационный фонд также станет более надежным «тылом» застройщиков, по сравнению с показавшей свою неэффективность системой частного страхования.

Конечно, в теории, снижение рисков означает рост издержек. И не исключено, что в долгосрочной перспективе изменения в 214-ФЗ могут повлиять на коррекцию цен в сторону повышения. Однако на рынке есть куда более значимые факторы, которые влияют на стоимость квадрата, и, в первую очередь, к ним относятся общеэкономическая обстановка и соотношение спроса и предложения. Эти два условия сейчас диктуют девелоперам необходимость сдерживания цен, а не повышения. В краткосрочной перспективе, к примеру, с начала 2017 года, не думаю, что мы увидим резкого роста цена из-за роста издержек застройщиков.

Олег Голубцов, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co

В настоящее время застройщики рынка недвижимости продолжают активно конкурировать между собой, что приводит к уходу мелких игроков. То есть даже без поправок в 214-ФЗ, касающихся размера уставного капитала, рынок укрупняется и «очищается». Что касается нововведений, то мы оцениваем их положительно. Для крупных застройщиков увеличение уставного капитала примерно до 4% от стоимости возводимых ими объектов – легко реализуемая мера. Для дольщиков же такие нормы станут дополнительной гарантией того, что деньги на стройку есть, и дома будут сданы. Однако стоит сказать, что в полной мере от долгостроев конкретно эти нововведения не защитят. Уставного капитала даже по новым нормам вряд ли хватит для покрытия требований всех дольщиков дома в случае банкротства застройщика.

Медникова Наталья, пресс-секретарь ГК «Гранель»

На мой взгляд, совершенно справедливо, когда размер уставного капитала рассчитывается в зависимости от объемов жилищного строительства. Крупные компании, лидеры отрасли, без труда смогут увеличить его размер. Маленьким застройщикам придётся сложнее. Не исключаю, что некоторые из них будут вынуждены покинуть рынок.

Вымывание с рынка мелких игроков и укрупнение компаний действительно происходит. Об этом свидетельствуют и недавние события, я имею в виду сделку по покупке ГК «Мортон», а также смену владельца «ДСК-1». Ничего плохого в этом нет. Сегодня на рынке Московского региона работает более 500 застройщиков. Контролировать такое количество игроков достаточно сложно. Кроме того, некоторые компании берут на себя серьезные риски, ввязываясь в строительство объектов недвижимости, не имея серьезного опыта и квалификации. Финансовая устойчивость таких застройщиков вызывает сомнения.

Изменение в законе не должно отразится на ценообразовании, дополнительных статей расходов закон не предусматривает. Впредь застройщики будут отчислять на счет компенсационного фонда ту же сумму денег, которую ранее тратили на оформление страховки.

А вот покупателям жилья поправки в закон придадут больше уверенности в завтрашнем дне. В свою очередь повышение уровня доверия к застройщикам будет способствовать поступательному развитию рынка недвижимости.

Дмитрий Пантелеймонов, коммерческий директор ГК «Лидер Групп» Московского региона

Для крупных застройщиков требования к минимальному уставному капиталу вполне выполнимы, поэтому на них данная инициатива кардинального влияния не окажет. Конечно, им теперь придется увеличивать долю собственных инвестиций в проект, что с одной стороны будет плюсом для его реализации, поскольку можно будет быстрее вести строительство на первых этапах. Однако с другой стороны в связи с возросшей финансовой нагрузкой у них станет меньше возможностей для одновременной реализации сразу нескольких жилых комплексов. Для покупателей недвижимости вследствие принятия данной поправки практически ничего не изменится. Количество новостроек после ухода с рынка некоторых мелких девелоперов изменится незначительно, ведь основной объем жилья у нас все-таки возводят крупные застройщики.

Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела»

Повышение требований к уставному капиталу застройщиков не обязательно приведет к каким-либо изменениям на рынке. Небольшие компании, возводящие один дом, и так стали редкостью в жилищном строительстве, а средние и крупные застройщики смогут оперативно увеличить размер уставного капитала, ведь он может формироваться не только за счет чистой прибыли, но и за счет активов. Не думаю, что изменения каким-либо образом скажутся и на стоимости квадратного метра. На него влияют иные факторы: цены на стройматериалы, стоимость земельных участков, количество согласовательных процедур в отрасли, дополнительная нагрузка в виде инженерии и социальных объектов и так далее. Требование к размеру уставного капитала является формальностью, хотя и правильной.

Денис Бобков, руководитель Аналитического центра девелоперской компании ОПИН

После вступления в действие новых поправок уставной капитал застройщиков будет привязан к стоимости всех проектов в активе компании, что определенным образом ограничит возможности девелоперов. С предложенными изменениями застройщикам будет сложнее совершать какие-либо действия со своими активами, например, по продаже или покупке отдельно взятых проектов, под которые традиционно создавались отдельные юридические лица. Однако данная мера станет определенным критерием оценки финансовой благополучности застройщика, что позволит защитить материальные интересы покупателей квартир в новостройках.

При этом стоит обратить внимание, что правильнее рассматривать нововведения в комплексе, а не отдельно взятые поправки. Увеличение уставного капитала застройщиков придаст дольщикам определенную уверенность в своих вложениях, при этом такие нормы, как, например, компенсационный фонд, дадут дополнительные гарантии надежности покупки квартиры на первичном рынке жилья. Кроме того, с учетом повышения прозрачности и защищенности строительной отрасли, вложения в новостройки будут охотнее рассматривать частные инвесторы для сохранения своих сбережений.

Важно, что при повышении доверия покупателей к рынку новостроек на ценах реализации квартир новое требование скажется незначительно – в пределах 1-2%. Большинство клиентов этого удорожания могут и не заметить. В то же время безопасность сделок с приобретением квартир в новостройках существенно возрастет, а рынок новостроек станет еще более цивилизованным.

Антон Ладатко, директор по инвестициям ФСК «Лидер»

Основной плюс в поправках в ФЗ-214 для игроков рынка и для участников долевого строительства в том, что правила игры станут более четкими и понятными. Единый реестр застройщиков позволит потенциальным покупателям определить, можно ли доверить тому или иному застройщику свои сбережения, которые он вкладывает на приобретение квартиры в новостройке.

По новым требованиям поправок, внесенных в ФЗ-№214, минимальный размер уставного капитала застройщика получил четкую привязку к площади строящегося данным застройщиком жилья и с 1 июля 2017 года должен составлять от 2,5 млн. рублей до 1,5 млрд. рублей.

Подобные требования  в масштабах рынка могут отразиться лишь на деятельности отдельных застройщиков и в первую очередь небольших строительных компаний. Для крупных игроков рынка это требование никак не скажется на текущей и будущей работе. Новые требования станут дополнительным мотиватором для повышения профессионального уровня строительных компаний, в чем заинтересованы в первую очередь сами покупатели.

На цены жилья первичного рынка данные поправки сильного влияния также не окажут, так как определяются они в первую очередь рыночной ситуацией, уровнем спроса, конкурентным окружением.

Повлиять на стоимость квадратного метра могут нововведения, связанные со счетами эскроу (в случае, если они станут обязательными). Привлечение нового звена в лице банка в цепочку «застройщик – дольщик» может привести к удорожанию строительства до 20%.

Похожие статьи:

Не забудь поделиться с друзьями: