Вторник , Ноябрь 21 2017
Главная / Новости / Эксперты: малогабаритные квартиры популярны во время экономической нестабильности

Эксперты: малогабаритные квартиры популярны во время экономической нестабильности

Одна из популярных среди девелоперов антикризисных мер – уменьшение площади продаваемых квартир. Так появилось жильё маленьких форматов: студии, евроформат, микроапартаменты. Насколько эти форматы востребованы сейчас и чем вызван интерес к ним покупателя, порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости.

Юлия Неверова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век»
Спрос на жилье меньшей площади всегда возрастает в периоды экономической нестабильности и является одним из косвенных признаков снижающегося уровня жизни в стране. Вспомнить хотя бы метраж однокомнатных квартир в так называемых «хрущевках»: 30 «квадратов», и это все-таки однокомнатная квартира, а не студия. В Китае строят «квартиры-капсулы» площадью не более 5-10 квадратных метров, в Европе и США появляются квартиры площадью 7-8 квадратов. Конечно, это скорее исключительные случаи, которые в гиперболизированном виде все же отражают мировую тенденцию — минимизацию площадей жилья. Она связана, в том числе, с тем, что так называемый возраст оседлости – когда человек четко планирует свое будущее в зависимости от состава семьи – стал выше. Современные молодые люди не стремятся приобрести квартиру «на всю жизнь», поэтому однокомнатная квартира или студия для них подходящий вариант для старта.
В столичном регионе тенденция к минимизации площадей обозначилась в 2008 году, когда покупатели стали искать бюджетные варианты покупки жилья и выяснилось, что многие были готовы пожертвовать именно площадью (а не местоположением и удаленностью от Москвы, к примеру), а к 2015 году получила новый виток в развитии: площади квартир уменьшились даже в проектах бизнес-класса. По тому, как сейчас застройщики готовы «нарезать» площади квартир, можно судить о глубине кризиса на рынке. Сейчас нижняя граница в среднем это 25 «квадратов», в некоторых проектах предлагаются студии 18 квадратных метров – для сравнения, это площадь кухонь в наших проектах комфорт- и бизнес класса.  Однако приобрести малогабаритную студию – это лишь полдела, в ней нужно жить и как правило, уже через 2-3 года к человеку приходит понимание, что жить в такой квартире сложно.  При этом продать студию на вторичном рынке гораздо сложнее, чем однокомнатную квартиру, именно по этой причине студии редко приобретают профессиональные инвесторы. Несмотря на доступность общего бюджета покупки, нужно учитывать, что цена 1 кв. м для студий и однокомнатных квартир дороже других на 5-8%. Создавая проекты с большим количеством маленьких квартир, девелопер получает больший доход, что бесспорно для них выгодно.
Нынешнюю нарезку «площадей» и можно назвать критической, однако откат назад неизбежен. По нашим прогнозам, уже в ближайшее время на рынке будет наблюдаться «затоваривание» малогабаритными квартирами и начнется постепенное возвращение к нормальным, пригодным для жизни площадям. Что касается опыта нашей компании, мы предлагаем в наших жилых комплексах комфорт-класса студии площадью не менее 33 квадратных метров, с двумя окнами и лоджией, комфортные для проживания. Предложение данного формата жилья в проектах «Сити-XXI век» ограничено, так как основную часть наших покупателей составляют семьи с детьми и спрос на студии значительно ниже стандартных «однушек» и двухкомнатных квартир.
 

 

Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе:
Крохотные студии по 20 с небольшим «квадратов», в домах, где таких площадей большинство, покупают или региональные клиенты или инвесторы, которые потом подобное жилье сдают в аренду. Семейных покупателей тут практически нет из-за того, что площадь квартир слишком мала, а большое количество постоянно меняющихся жильцов-арендаторов не способствует возникновению ощущениям комфорта. Скорее, наоборот – тревоги. Застройщик тоже знает, кто будет жить в его доме. Поэтому комплексное высококачественное благоустройство справедливо расценивает как лишний изыск, который не будет востребован и покупателей не привлечет. Важно и то, что торговая и досуговая инфраструктура в таких местах формируется соответствующая, пользующаяся спросом у жильцов. Все это приводит к возникновению специфической жилой среды, в которой покупатели с детьми чувствуют себя неуютно.
Конечно, востребованность такого жилья связана с низкими доходами. Однако говорить о популярности «микроквартир» можно лишь с оговоркой, что оно востребовано у определенной категории покупателей и арендаторов. Существующие сегодня возможности получить ипотечный кредит по меньшей ставке помогают как петербуржцам, так и жителям других регионов нашей страны приобретать по-настоящему комфортабельное жилье.

 

Алексей Могила, глава представительства Rossmills в России
Мелкая нарезка становится популярной не только в формате эконом, но и в сегменте бизнес. Есть несколько предпосылок для такого тренда. Во-первых, это стоимость квадратного метра для конечного покупателя. Вроде бы цены упали, но ипотека, снижение общих доходов населения нивелируют такое преимущество. Во-вторых, стоимость ЖКХ и обслуживание квадратных метров неуклонно растут и будут продолжать расти. Соответственно, стоимость обслуживание начинает играть значимую роль при выборе метражей. В-третьих, небольшую площадь проще реализовать и количество покупателей в этом сегменте выше чем на больших площадях. И, в-четвёртых, Москва была и остается центром страны, экономическим в том числе. Сюда тянется народ со всей страны и не только в надежде получить образование, сделать карьеру, заработать денег. Многие рассматривают приобретение небольшой квартиры как некий форпост в столице, трамплин для дальнейшей «экспансии».

 

Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group
В эконом-классе по-прежнему параметры приобретаемой квартиры определяются, в первую очередь, имеющимся у покупателя бюджетом. Однако сегодня, в условиях рынка покупателя, это не говорит о том, что малометражная квартира не должна быть комфортной. И застройщики это осознают. Основная ставка сегодня делается на эргономичность планировок, на решения, позволяющие в меньшее количество метров комфортно вместить тот же функционал. Для этого девелоперы используют такие приемы, как проектирование ниш для мебели и гардеробных, увеличение количества окон, что делает квартиру визуально больше и позволяет разделить функционал внутри комнаты, проектирование квартир с европланировками и пр.
По данным департамента аналитики E3 Investment, на протяжении последних нескольких лет наибольшим спросом в сегменте масс-маркет пользовались студии площадью 24-28 кв. метров и однушки площадью 35-40 кв. метров. По нашим прогнозам, в ближайшие 2 года средняя площадь наиболее ликвидного предложения снизится на 1-2 кв. метра. Более того, это происходит уже сейчас. Так, мы провели сравнение площадей квартир в разных очередях одних и тех же жилых комплексов, выведенных в продажу в 2013 г. и в 2015 г. Как видно из данных таблицы, большинство застройщиков снизили минимальную площадь квартир, стараясь сделать свое предложение более доступным.
Чаще всего малометражные квартиры приобретают пенсионеры, студенты, инвесторы и покупатели первого жилья. Больше всего малометражных квартир представлено в проектах эконом-класса, располагающихся на границе Петербурга и Ленобласти, в частности, в Девяткино и Мурино, где количество квартир-студий в ЖК может превышать 50%.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Большинство покупателей массового сегмента ставят во главу угла, конечно, бюджет покупки. Отталкиваясь от этого критерия, они подбирают приемлемую для себя площадь жилья. Самым большим спросом на рынке сегодня пользуется традиционный формат – однокомнатные и двухкомнатные квартиры, на них приходится более 60% сделок. Что касается студий и «евродвушек», то это пока только набирающий популярность тип квартиры. Однако он уже находит своего покупателя.
Чаще всего микроформатные квартиры приобретают одинокие молодые люди. Для них не столь важна площадь, потому как они очень активны, и большую часть жизни проводят за ее пределами. По сути, им нужен только ночлег. Такое жилье они рассматривают как временное и, конечно, не планируют в нем проживать долгие годы. Кстати, нередко такие квартиры покупают родители своим взрослым детям-студентам, чтобы они могли начать самостоятельную жизнь. Сейчас такое решение квартирного вопроса действительно стало доступно многим. В Москве минимальный бюджет покупки снизился до 2,5 млн рублей за квартиру площадью 22 кв. м. В апартаментных комплексах предложение еще ниже: 2,28 млн рублей за 16,4 кв. м.
На мой взгляд, снижение платежеспособности населения – только одна из причин, по которой микроформат распространился на московском рынке. Я думаю, что мы наблюдаем тенденцию, характерную для большинства крупных городов мира. После волны миграции за город, которая прошла в западных странах в 1960-1980-е гг. люди стали постепенно возвращаться в мегаполис. Причем, чем ближе к центру, тем лучше. В новой волне джентрификации особенно заметна роль молодежи, которой важно быть ближе к центру культурной и развлекательной жизни крупного города. Поэтому многие молодые люди сегодня и проявляют интерес к микроапартаментам в исторических границах городов. Кстати, такой формат жилья как лофт тоже обязан своим появлением этой тенденции. Молодежь, представители креативного класса, молодые бизнесмены хотят жить в центре, но при этом не готовы и не желают переплачивать за жилье слишком большие суммы. Навстречу этим устремлениям идут девелоперы, предлагающие микроформаты доступного жилья.

 

Евгений Сандлер, коммерческий директор Группы компаний INGRAD:
В настоящее время мы наблюдаем всплеск спроса к малогабаритным квартирам в сегменте «эконом» и комфорт». Однако в бизнес-классе по-прежнему наиболее востребованными остаются стандартные площади.
Популярность небольших квартир объясняется сокращением платежеспособного спроса населения, в связи с чем девелоперы вынуждены создавать более ликвидные продукты, предлагая покупателям объекты с минимальным бюджетом покупки.
Например, в настоящее время доля квартир-студий в Москве достигает 10% против 3% в кризисные 2008-2009 годы. Отмечу, что современные квартиры-студии, которые застройщики включают в проекты новостроек, удобны: как правило, у них продуманы планировки, эргономично устроено пространство, есть полноценная ванна.
И хотя стоимость квадратного метра у студий получается выше, чем в стандартной «однушке», покупатель все чаще принимает решение в пользу студии.
Подобные объекты часто приобретаются молодыми семьями или одинокими молодыми людьми в качестве стартовой площадки в надежде на дальнейший размен на квартиру большей площади.
Думаю, что по мере восстановления покупательского спроса мы будем наблюдать увеличение площадей в квартирограмме новых проектов.

 

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Сегодня, в условиях нестабильной экономической ситуации главное желание любого покупателя – максимально сэкономить. Поэтому наиболее востребованы квартиры с минимальной стоимостью (соответственно, и площадью). При этом клиенты всегда подходят к покупке рационально. Поэтому между квартирой площадью 33 кв.м и 35 кв.м выберут ту, которая окажется удобнее в плане организации пространства, пусть она и будет дороже на 100-200 тыс. рублей. Таким образом, речь идет о разумной экономии. Ключевое слово – разумной. В стремлении снизить общий бюджет покупки люди не забывают про комфорт проживания. И в квартире площадью 35 кв. м можно сделать оптимальную планировку со светлой спальней и большой кухней-гостиной. Такое жилье также в дальнейшем можно будет назвать евродвушкой.
Конечно, популярность небольших квартир связана, прежде всего, с экономией и снижением доходов населения. При наличии финансовой возможности клиенты все же стараются выбрать квартиру с большим количеством комнат, чтобы через несколько лет не заниматься вопросом ее продажи и покупки новой, к примеру, из-за рождения ребенка или других семейных обстоятельств.

 

Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development
Маленькие квартиры, вплоть до 20-25 квадратных метров, относительно новое явление, но они также пользуются спросом. Стоят они заметно дешевле даже стандартных «однушек», а девелоперы идут на дополнительную хитрость: строят и сдают такие дома позднее остальных домов в районе. То есть покупатель приобретает квартиру в уже заселенном районе, где есть магазины и так далее. Если же мы говорим о так называемой точечной застройке, то там такие варианты почти не встречаются.
Популярность маленьких квартир заключается исключительно в цене. Некоторые покупают их как инвестиционный вариант или для последующей сдачи в аренду. Другие – потому что не хватает средств на покупку более просторного жилья, а как «стартовая позиция» — это вполне хороший вариант, хотя на вторичном рынке подобные предложения не так уж популярны.

 

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»
Количество квартир небольших площадей стало увеличиваться еще в прошлом веке, когда жилье строилось типовыми сериями, а квартиры получались гражданами от государства. И в той ситуации, 20-30 лет назад, часто единственно важным был сам факт его получения. Со временем, с развитием рынка недвижимости как отдельного института, с возможностью приобретения на свои сбережения или с помощью кредитных средств жилых помещений, он стал видоизменяться. И если ранее, в советский период, площади квартир были довольно ограничены, типовые, то с развитием рынка они стали видоизменяться.
Самое главное видоизменение — это увеличение площади кухонных зон. Ранее, в советский и постсоветский период, площадь кухни достигала максимально 9 кв. м, что, конечно же, являлось не самым удобным пространством. С развитием первичного рынка жилья, на смену небольшим кухонным зонам пришли уже полноценные комнаты для трапез, площадью от 11 до 15 кв. м.
Также стоит отметить, что кроме увеличения площади квартир, пришло и понятие полезной площади. Т.е. если ранее, в 90-е годы, люди предпочитали измерять квартиру квадратными метрами, то к 2000-м годам, стала цениться полезная площадь. Т.е. если ранее зачастую квартиры планировались с большими, зачастую нерациональными коридорами или малыми вытянутыми комнатами, то с развитием первичного рынка, квартиры стали максимально «квадратны», а площадь коридоров значительно сократилась или увеличилась в сторону ширины, сделав его максимально комфортным.
Однако, все эти рассуждения применимы к объектам так называемого бизнес-класса и тогда только зарождавшегося комфорт-класса. Объекты же эконом-класса, обладают типовыми планировками с не всегда удобными жилыми пространствами.
В текущей ситуации уменьшение метражей квартир является не желаемой, а скорей вынужденной мерой для застройщиков. Объясняется это тем, что сегодняшний покупатель довольно ограничен в денежных средствах, и старается подходить к покупке жилья довольно разумно. При этом стоит учитывать: если разница в бюджете покупки на 200-300 тыс. руб. не столь значительна для потенциального покупателя в границах «старой» Москвы, но довольно ощутима для покупателя в границах Московской области.

 

Илья Утин, генеральный директор компании BVH
Есть покупатели, которые заинтересованы в малогабаритном жилье, однако большая часть все же отдают предпочтение просторным квартирам, но по приемлемой цене. Люди не готовы жертвовать своим комфортом, личным пространством, приобретая квартиры “малой нарезки”.
Некоторые покупатели приобретают несколько квартир с малой площадью с целью их дальнейшего объединения, но такие случаи минимальны. Зачастую такой вариант квартир интересен людям, которые много путешествуют или часто ездят по командировкам, поэтому их не сильно смущает маленькая площадь квартиры.
Малогабаритные квартиры были популярны в 2008-2009 годах после кризиса. Именно тогда люди с тяжелым финансовым положением могли их себе позволить. Тогда застройщики старались хоть как-то оживить спрос. Такой вариант был определенно лучше и выгоднее, чем общежитие или аренда комнаты. Сейчас же такой вариант популярен среди одиноких личностей или жителей регионов.  Иногда, родители приобретают квартиры с малым метражом для своих детей с целью их дальнейшего обучения в этом городе.
Стоит отметить, что такое жилье – временно. Люди не согласны жить долгое время в таком маленьком помещении, т.к. в нем невозможно обитать полноценной семье, состоящей даже из трех человек.

 

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
Конечно, покупатели всегда стремятся найти «золотую середину», однако если выбор стоит между дешевизной и комфортом, то большинство все-таки предпочитает комфорт. Сегодня многие рассматривают покупку «микроквартиры» в пределах МКАД, однако увидев на деле, что такое жизнь на 25 квадратных метрах, все-таки принимают решение в пользу нашего проекта. Как правило, это молодые семьи, которые нуждаются в однокомнатной квартире. В пределах МКАД минимальная стоимость такого жилья – 4 млн рублей, а ее площадь – 30 кв. м. В ЖК «Новый Зеленоград» за эти деньги можно приобрести квартиру с площадью 62 кв. м, причем с более удобной планировкой. Семейный покупатель смотрит в будущее и понимает, что квартира – это долгосрочная инвестиция, поэтому сейчас нецелесообразно вкладываться в жилье, которое в ближайшие годы станет тесным из-за пополнения в семействе.
Сейчас микроформат пользуется большим спросом у инвесторов. Если комплекс имеет выгодное расположение и, тем более, если он в пределах МКАД и недалеко от транспортных узлов, то впоследствии квартиры в нем будут пользоваться большим спросом у арендаторов. При этом входной порог – минимальный, около 2,5–3,5 млн рублей, а арендная ставка потом едва ли будет ниже, чем у полноценных однокомнатных квартир в том же районе. То есть микроквартира или микроапартаменты могут стать высокодоходной инвестиций, а проблема выживания на 16 кв. м. будет головной болью уже арендатора, а не инвестора.
Безусловно микроформатное жильё появилось на рынке как ответ девелоперов на вызовы периода рецессии. Из-за удорожания строительства цены на жилье должны были пойти вверх, но с учетом снижения доходов населения, застройщики начали выводить на рынок маленькие комнатушки по доступным ценам, которые и позволяют теперь сохранять интерес покупателей к проектам.

 

Марина Резвова, заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ»
Есть закон рынка, который работает в условиях высококонкурентного рынка и гласит, что при повышении потребительских качеств товара, одновременно снижается его стоимость.
Популярность маленьких квартир будет всегда аналогично, как и потребность в больших площадях. Тут вопрос скорей в запросах клиента и целях, в которых приобретается жилье. Мы можем выделить несколько категорий граждан, которые предпочитают небольшие квартиры. Во-первых, это молодые семьи без детей. Во-вторых, студенты, которым родители предоставили возможность начать самостоятельную жизнь. Небольшие квартиры также широко востребованы при разъездах, к примеру, пожилые родители и дети, жившие вместе в большой квартире, принимают решение жить раздельно. И, безусловно, инвесторы. Приобретая небольшие квартиры, они обеспечивают себе и сохранность денег, и ежемесячную прибыль от сдачи в аренду.
Популярность квартир малой площади связан преимущественно с низкой стоимостью сделки, которая позволяет широкому кругу покупателей решить их квартирный вопрос. Если покупать такую квартиру в ипотеку, то ежемесячный платеж сопоставим со стоимостью аренды комнаты в столице. Сегодня за 2 млн. рублей можно купить квартиру на территории Новой Москвы, получая все столичные преимущества, включая прописку, а собрав уже 3-4 млн. рублей можно приобрести квартиру даже в старых границах Москвы.

 

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»
На первичном рынке недвижимости небольшие квартиры студии действительно пользуются неизменным спросом. Однако в погоне за дешевизной клиенты почему-то забывают о комфорте. Очень важно продумать перед покупкой, как можно расположить мебель, будет ли хватать личного пространства. Иначе после заселения покупка студии может разочаровать, и вы станете жалеть, что не выбрали хотя бы компактную однокомнатную квартиру с отдельной кухней.
Небольшие квартиры до 35 кв.м востребованы у одиноких молодых людей или студентов. Семьям даже без детей такой формат уже не подходит. Кроме того, маленькие квартиры часто приобретаются родителями для ребенка, который еще учиться в школе. Пока у взрослых есть финансовые возможности, они стараются заранее решить жилищный вопрос своего чада.
Появление столь большого количества квартир-студий на первичном рынке недвижимости – прямое следствие снижения платежеспособности населения. Да, клиенты стараются оптимизировать свои траты и вряд ли выберут стометровую трехкомнатную квартиру с огромными коридорами даже при наличии необходимой суммы. Однако это не значит, что они откажутся от еще одной комнаты. Поэтому востребованность небольших квартир – влияние кризиса. И других причин, к сожалению, нет.
 

 

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона
Для покупателей жилья эконом-класса цена всегда являлась ключевым фактором при выборе квартиры. А сегодня актуальность данного показателя только возросла, поскольку в кризис финансовые возможности большинства граждан нашей страны существенно уменьшились. Поэтому и спрос еще больше сместился в сторону наиболее доступных по цене предложений, то есть малогабаритного жилья.
При этом также нельзя сказать, что само по себе малогабаритное жилье менее комфортно. Здесь все зависит от планировки квартиры и ее обустройства. Даже небольшая студия квадратной формы, при грамотном зонировании пространства и меблировке может быть вполне функциональна и комфортна для проживания одного-двух человек.
Если говорить о наиболее компактных квартирах – студиях, то я бы выделил несколько основных категорий покупателей данного формата. Прежде всего, это, молодые люди  и семьи без детей, которые приобретая недвижимость, в первую очередь ориентируются на минимальный бюджет покупки. Также данный формат достаточно интересен и представителям креативных профессий, особенно дизайнерам интерьеров и архитекторам. Им нравятся открытые пространства и возможность зонировать жилье по собственным проектам, а стены в данном случае только мешают. Поэтому зачастую они выбирают именно студии. Также подобные квартиры обычно приобретают родители для своих детей студентов. Ведь в любом случае собственное жилье пусть и небольшой площади более комфортно, чем комната в общежитии или съемная квартира. Кроме того, студии достаточно популярны и среди пожилых людей. Пенсионерам удобно жить в подобной квартире, поскольку она компактная, соответственно им приходится совершать меньше передвижений, поскольку все необходимое находится всегда под рукой. Также в данном случае меньше времени им потребуется и на уборку квартиры. Да и платить за жилищно-комунальных услуги владельцу студии придется тоже меньше. В общем, преимущества очевидны. Возможно, также определенную роль в популярности студий среди пенсионеров сыграла и накопившаяся десятилетиями усталость от «шаблонных» советских планировок. Поэтому сегодня многие охотно готовы сменить надоевшую обстановку и переехать в экономную и удобную студию.
Популярность маленьких квартир в первую очередь связана с их доступной стоимостью. Денег у людей стало меньше, да большие кредиты сейчас тоже далеко не каждому по карману. Поэтому в основном приобретают ту недвижимость, на которую хватает денег, а в эконом-классе, это, как правило, студии и «однушки».

 

Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»
Действительно, на протяжении последнего года мы отмечаем тренд на уменьшение жилых площадей в новостройках. В кризис доходы населения сокращаются, уровень платежеспособности снижается, уменьшается и средний бюджет покупки квартиры на первичном рынке жилья. Девелоперы вынуждены менять планировки, предусматривать большее количество малогабаритных квартир и квартир-студий в своих жилых комплексах. Вместе с этим просторные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры остаются востребованными, но их доля в линейке предложения стала меньше.
Стоит отметить, что качество такого жилья заметно уступает полноценным квартирам. Вместе с тем стоит отметить, что качество самих жилых комплексов при этом не страдает. В условиях жесткой конкуренции застройщики, напротив, уделяют особое внимание качественным характеристикам проектов. Меняется архитектура жилых комплексов, она становится индивидуальной и выразительной, отдельное внимание уделяется благоустройству прилегающей территории, созданию рекреационных зон, отделке мест общего пользования. Дополнительные преференции, которые предлагают застройщики в своих проектах, – кладовые помещения на цокольных этажах, парковочные места, места хранения для велосипедов и колясок в холлах подъездов и др. Наличие многофункциональной инфраструктуры сегодня стало стандартным требованием к новостройке. Детские сады, школы, медицинские учреждения, магазины и др. должны быть на территории жилого комплекса по умолчанию.
В большинстве случаев малогабаритная квартира или студия – это временный вариант (первое жилье, инвестиционная покупка и т.д.), который в течение 3-5 лет продается с целью дальнейшего улучшения условий проживания. Покупают такое жильё молодые семьи, родители для своих подросших детей, одинокие люди.
В неблагоприятных экономических условиях при неизбежном снижении спроса девелоперы стараются максимально адаптировать продукт для кризисного рынка прежде всего за счет снижения бюджета покупки, уменьшая площади квартир и апартаментов.

Фото:

Похожие статьи:

Не забудь поделиться с друзьями: