Суббота , Ноябрь 25 2017
Главная / Новости / Эксперты: компенсация за снесённый торговый «самострой» — поиск компромисса

Эксперты: компенсация за снесённый торговый «самострой» — поиск компромисса

Столичные власти впервые озвучили конкретные суммы, которые могут быть выплачены собственникам за добровольный снос «опасного самостроя» — до 55,5 тысячи рублей за 1 кв. м. Тем не менее, юристы видят в таком подходе неувязку: если строительство незаконно, за него надо требовать штраф, а не давать компенсацию. Недовольны и сами владельцы «самостроев»: для павильонов в центре города компенсация – лишь пятая часть их реальной стоимости. О том, как трактовать решение московских властей и есть ли вариант, который устроил бы всех, порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости.

 

Сергей Круглов,  руководитель отдела коммерческой недвижимости ORDO Realty
Страсти вокруг сноса «самостроя» не утихают. Это не удивительно. Конечно, собственники объектов, подлежащих сносу терпят убытки. Даже несмотря на то, что большинство объектов за время существования успели себя не только окупить, но и принести немалую прибыль своим владельцам. Кто же добровольно откажется от той самой «курицы несущей золотые яйца»?
Но власти Москвы решили проверить на деле ещё одну известную поговорку: «Лучше синица в руках, чем журавль в небе». И вот той самой «синицей» стала компенсация за добровольный самостоятельный снос собственного объекта. 55,5 тыс. рублей за квадратный метр, максимальная сумма которую могут предложить за добровольный снос, конечно сумма далёкая от рыночной цены сносимых объектов, но всё же лучше, чем ничего. По крайней мере именно так рассудили уже пятеро владельцев «самостроя» и написали согласие на снос в Госинспекцию по недвижимости. Да, здесь действительно есть над чем задуматься, ведь как показывает практика предыдущей волны сноса, которая прошла в феврале, шансы на то что бы отстоять своё имущество или получить компенсацию, хотя бы близкую к рыночной стоимости снесённого объекта, крайне ничтожны.
Говорить о том, что, выплачивая компенсации за сносимые объекты, власти признают свою неправоту, думаю, не стоит. Скорее это можно назвать поиском какого-то компромисса и попыткой сгладить последствия, исправляя ошибки своих предшественников.
Решить вопрос со сносом «самостроя» таким образом, чтобы все остались довольны, думаю не получится.  Поскольку здесь речь идёт не только о цене квадратного метра, но и о потере собственниками высокодоходного бизнеса. В идеале, для собственников, вариант компенсации выглядел бы так: взамен сносимому помещению, предоставляется аналогичное в этом же районе либо в другом на выбор, плюс какая-то компенсация за потерю арендатора, позволяющая минимизировать издержки на поиск нового. Но этот идеалистичный сценарий, конечно, не воплотится в жизнь. Помимо колоссальных затрат, которые в этом случае лягут на плечи московского правительства, подобрать аналогичные помещения, находящиеся в муниципальной       собственности, в столь непростом, неоднозначном сегменте физически невозможно.
Можно много рассуждать о том, насколько законен снос, как относиться к компенсации и о её правомерности с юридической точки зрения, но как показывает практика, объекты «самостроя» с большой долей вероятности будут снесены. И здесь каждый должен сделать свой выбор: получить ту самую «синицу» в руки или попытаться достать «журавля».

 

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty
Если бы столичные власти признали свою неправоту, они отменили бы решение в отношении тех объектов, у собственников которых получены все свидетельства о собственности и разрешения, а сделали бы акцент на тех ларьках, которые реально незаконно стоят  по всему городу. Но этого не происходит — скорее, речь идет просто о подачке собственникам, чтобы перед выборами не нагнетать атмосферу в бизнес-среде. То есть по сути, как всегда, расплачиваются деньгами налогоплательщиков за свои интересы. Рыночная стоимость помещений у метро составляет 0,5-1,2 млн руб. за кв.м, а никак не 55,5 тысяч рублей.
Если город может в суде доказать, что объект является самовольной и незаконной постройкой, то он обязан снести его безо всякой компенсации, а если же город изымает законный и легальный  объект и сносит его для «украшения города», то выплачиваться компенсация должна по рыночным ценам с учетом упущенной выгоды. Но такие решения должны приниматься только через суд с правом предпринимателя оспорить их и дойти до Высшего арбитража и доказать свою правоту. Поэтому данное решение — это ни то, ни се. Просто ширма, прикрывающая произвол чиновников.
Для решения проблемы, которое устроило бы всех нужно создать независимую комиссию из экспертов рынка недвижимости, строителей, юристов, изучить все спорные и сомнительные объекты, оценить рыночную стоимость объектов, проверить их документацию и источники ее получения, выявить списки «белых», «серых» и «черных» объектов. Окончательно узаконить и амнистировать «белые» объекты, с помощью независимой комиссии принять решения по «серым» объектам, в случае незначительных нарушений потребовать у собственников их устранить, подать в суд и выиграть все судебные инстанции по «черным» и совсем «серым» объектам, привлечь к ответственности нынешних и бывших чиновников, которые либо выдавали незаконные разрешения на строительство, либо покрывали существование незаконных построек, привлечь их к солидарной, административной и уголовной ответственности, и уже после получения всех решений суда снести незаконные объекты и принять решение по законным, чтобы больше ни одна власть не смела их трогать. Такой вариант, думаю, устроил бы всех легальных собственников. вот только захотят ли чиновники, заработавшие на этих павильонах больше, чем сами предприниматели, за решетку?
Как таковая эта проблема делится на две категории. Первая – это безопасность. Мне кажется, что данный аспект проблемы высосан из пальца, так как ни одного случая с ларьками я вспомнить не могу. Собственники сами заинтересованы, чтобы в их недвижимости был порядок, и чтобы она не обрушилась на голову покупателю или арендатору. Вторая проблема — эстетика и конкуренция. Зачастую незаконные киоски реально мешают бизнесу владельцев законных помещений и торговых центров, при этом они перебивают арендаторов за счет более низкой цены аренды и неуплаты собственниками налогов. Но с этим надо бороться не путем сноса всего подряд, а путем демонтажа реально «черных» объектов. Если же у владельца есть свидетельство о собственности, то максимум, его можно проверить на предмет уплаты налогов, но не сносить объект. Если же есть вопросы эстетические, то город опять же должен привлечь к ответственности чиновника, который выдал разрешение, и за его счет выплатить владельцу компенсацию по рыночной или кадастровой цене, посадить чиновника за коррупцию и уже только потом сносить павильон или здание. Да, многие павильоны выглядят не очень, но это можно решить путем приведения в порядок их внешнего вида, фасадов и коммуникаций.

 

 Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions:
 Вряд ли московские власти признали свою неправоту по отношению к торговым «самостроям». Чаще всего властные структуры не признают свою неправоту, особенно в случаях, когда после признания себя неправым есть довольно большой риск развития ситуации не в пользу властей.
Я вряд ли смогу ответить о правомерности решения с юридической точки зрения, однако могу ответить с точки зрения здравого смысла и логики. Если строения действительно были неправомерно возведены и угрожали чему-либо или кому-либо, совершенно неправильно платить за снос таких строений – нарушитель должен снести сам и за свой счет. Само понятие «компенсация», на мой взгляд, означает возмещение случайного или намеренного ущерба нанесенного другой стороне.  Если за снос готовы заплатить компенсацию, то кто кому нанес ущерб?
Здесь нет простого решения, в каждом отдельном случае нужно разбирать ситуацию от начала и до конца. Откуда и как появилось строение? Какими документами на него обладал собственник? Как они были получены? Как объект вводился в эксплуатацию? Кто персонально за это отвечал? Работает ли сейчас данный человек на своем рабочем месте или выше? Почему?
Думаю, проблема самовольно построенных торговых павильонов в Москве еще остается за пределами центра города. Около многих станций метрополитена можно наблюдать массу различных строений. Найти признаки самостроя в таких строениях наверняка можно.

 

Похожие статьи:

Не забудь поделиться с друзьями: